«Россия будущего»: 10 суперагломераций-гетто, все остальное под пилку леса и добычу нефти

«Россия будущего»: 10 суперагломераций-гетто, все остальное под пилку леса и добычу нефти

Несмотря на все перипетии 2020 года, в России было возведено довольно много — в общей сложности более 80 миллионов квадратных метров жилья. С одной стороны, для апологетов нынешней власти это лишний повод горделиво заявить: смотрите, никакой коронавирус не мешает нашей стране досрочно выходить на 120 миллионов «квадратов» в год, запланированных нацпроектом «Жилье» только к 2030 году.

Однако если присмотреться к этому явлению с другой стороны, то станет ясно, что поводов для бравирования этим показателем крайне мало.

Во-первых, данные Росстата наглядно свидетельствуют: безоговорочных лидеров по строительству многоквартирного нового жилья в России всего десять — Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Свердловская, Ростовская, Тюменская (включая автономные округи) области, а также Краснодарский край и республики Башкортостан и Татарстан. Во всех остальных субъектах, автоматически попадающих в список аутсайдеров, строительство если и ведется, то в основном, сугубо индивидуальное, включая дачные домики.

Во-вторых, информация Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) говорит еще об одной тревожной тенденции — из 1117 российских городов активная деятельность строительных компаний осуществляется лишь в 308 (27,5%), включая города-миллионники, а в остальных фактически не работает ни один башенный кран, тогда как наиболее остро вопрос обеспечения жильем стоит в небольших населенных пунктах. И никакая льготная ипотека ситуацию не спасает — в доброй трети регионов она недоступна в принципе. В итоге из небольших поселений население мигрирует в крупные города, усиливая их и без того стремительную деградацию, даже несмотря на то, что кое-где средние зарплаты у жителей повыше московских.

В чем же причина того, что практически вся новая недвижимость не распределена равномерно по всей территории, а сосредоточена в небольшой группе регионов?

Что касается непосредственно российского стройкомплекса, то он, как выясняется, сейчас в силу ряда объективных причин «Заточен» исключительно под работу в крупных городах.

— Недавно проведенная реформа долевого строительства усилила эту характерную черту девелопмента, ведь с рынка пришлось уйти игрокам регионально (а чаще — районного) уровня, — констатировала в беседе с «СП» управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Возможно, не стоит загонять застройщиков многоквартирного жилья работать на эти локальные рынки. Возможно, разумнее девелоперам МКД дальше помогать строить в крупных городах и региональных центров, а на районном уровне развивать ИЖС, скажем, через систему льготного кредитования. Тогда стройкомплекс в целом будет более устойчивый и диверсифицированный.

«СП»: — А не получим ли мы рано или поздно переизбыток предложения и строительный коллапс в регионах, где сейчас активно строят?

— В мире есть примеры мегаполисов и городских агломераций с куда большим числом жителей, чем, скажем, в Москве или Санкт-Петербурге. Так, в Большом Токио живет 38 миллионов человек — третья часть населения Японии. То есть гипотетически Москва еще может быть «резиновой». Вопрос только в том, как будут развиваться агломерации. Если будут соблюдаться градостроительные нормы по обеспечению инфраструктурой, соцобъектами, парками и зелеными зонами, то ничего страшного не произойдет — города будут увеличиваться в долгосрочной перспективе, таковы прогнозы ООН.

Что касается рынка жилья, то, я полагаю, спрос и предложение в крупных городах будут расти скорее синхронно с небольшим опережением числа покупателей над числом квартир. Конечно, могут произойти кардинальные перемены в структуре занятости — к примеру массовый уход на удаленный режим работы. Но этот процесс всё равно будет сдерживаться неравномерностью качественного развития жилой среды в столице и регионах.

«СП»: — И все же, при каких условиях начнут строить в глубинке девелоперы? Ведь там тоже живут люди, которые нуждаются как в улучшениях жилищных условий, так и в новых квартирах.

— Спрос на жилье в небольших городах с населением в 100 тысяч человек должен быть больше. В условиях маятниковой миграции основная покупательская аудитория рынка жилья — молодые, активные, квалифицированные, образованные — оттуда уезжают. Другая часть потенциальных клиентов — это низкоквалифицированные, пожилые и мало зарабатывающие граждане. Конечно, они нуждаются в жилье, причем остро, так как живут в морально и физически устаревших домах 30−50-летней давности. Но у них нет достаточных доходов, чтобы решить жилищный вопрос, то есть они не становятся потенциальными покупателями. Это обусловлено слабостью географической структуры экономики прежде всего. Промышленный комплекс за последние годы сильно деградировал, а именно он в советское время обуславливал сравнительно равномерное распределение по стране кадров. Соответственно высокооплачиваемых и современных рабочих мест в глубинке не хватает.

Вторая проблема вытекает из предыдущей — качество жилой среды и перспективы развития. Если в регионе (или районе) нет крупных налогоплательщиков, то денег на поддержание в порядке социальных объектов, инфраструктуры, реализацию культурных программ не будет. Это также стимулирует бегство людей и подрывает масштабность рынка сбыта жилья. Иными словами, необходимо коренным образом изменить межрегиональные финансовые и бюджетные потоки, уйти от модели, при которой весь доход концентрируется в центре, а потом распределяется по дотационным регионам. Если вкладываться в инфраструктуру, социальные объекты и в какой-то степени даже в смыслы (к примеру, почему лучше жить в маленьком экологически чистом городском поселке, а не на окраине мегаполиса у дорожной развязки), то, возможно, россияне будут возвращаться в глубинку и востребуют там жилье.

В целом, резюмировала Мария Литинецкая, миграция в крупные города, а также постепенное вымирание моногородов — это объективный процесс, и не стоит преувеличивать возможности обратить его вспять. А насколько такая концентрация населения отвечает задачам и особенностям развития нашей страны, это уже совсем другой вопрос.

И в поиске ответа на него всплывают весьма интересные причинно-следственные связи.

Во-первых, не просто так сейчас на московском стройрынке появился Роман Абрамович, который не проявлял к этому сектору никакого интереса, пока его не «попросили» из Европы, отмечают некоторые политологи. Складывающаяся здесь ситуация значительно упрощает ситуацию с застройкой территорий и повышает стоимость инвестиций. Правда, это чревато надуванием крупного экономического пузыря, потому что внутри огромной агломерации с такой высокой плотностью населения коммуникации перестают выдерживать нагрузку.

Но когда, скажите, российских олигархов в погоне за прибылью интересовали такие «мелочи», если речь идет о получении хорошей прибыли в одной из немногих худо-бедно работающих отраслей нашей экономики после коронавирусного локдауна?

Во-вторых, руководитель Лаборатории политических и социальных технологий Алексей Неживой призвал вспомнить, что несколько лет назад экс-премьер российского правительства Дмитрий Медведев и его команда уже предлагали разбить всю Россию на два десятка суперагломераций.

— Несмотря на то, что они в принципе будут неуправляемы, такой расклад очень выгоден российскому правительству, — подчеркнул он. — В этом хаосе у населения будет один чисто либеральный интерес — я сам за себя, а все вокруг — сплошные враги, это раз. Образуется огромная голая территория, которую можно осваивать, это два. Это сейчас люди возмущаются, что лес где-то варварски вырубают или нефть качают открытым способом. А когда всех загонят в суперагломерации, возмущаться будет некому.

Этот проект уже идет, Кремль и сам пару лет назад заявлял: Россия перешла от региональных механизмов управления страной к корпоративным. За каждым руководителем региона теперь стоит та или иная корпорация. И рассматривая, например, столичный регион, мы прекрасно понимаем, представители какого клана «рулят» Подмосковьем. А принимая во внимание биографию столичного градоначальника, я лично думаю, что он блюдет консолидированный интерес сразу нескольких соответствующих корпораций. Причем то, что похожая ситуация складывается и во всем остальном мире, доказывает нам, что истинный заказчик всего этого процесса находится все-таки где-то не у нас, речь идет о неких транснациональных интересах.

— Безусловно, у власти есть желание упростить, так сказать, конструкцию, — высказал схожее предположение политолог Константин Калачев. — Желание «оптимизировать и упрощать» систему — вполне в духе технократов. И если они пользуются доверием высшего политического руководства, это возможно. Так что тут весь вопрос упирается, по большому счету, лишь в конкретный механизм осуществления этой затеи.

Что же, судя по темпам строительства нового жилья, а особенно — по локациям мегастроек, он уже практически создан.

Источник

Покупка квартиры превращается в засаду на миллион

Покупка квартиры превращается в засаду на миллион

Инициатива заставить новых собственников недвижимости платить по коммунальным долгам старых владельцев возникает регулярно. Бывает, что продавцы квартир уезжают в неизвестном направлении, тяжело и долго болеют, теряют дееспособность, ведут асоциальный образ жизни, в силу чего не могут погасить накопившиеся долги.

Однако основной движущей силой этого мотива является банальное нежелание управляющих компаний и коммунальных служб требовать выплат с прежних владельцев жилья. Им проще переложить всю ответственность на нового собственника.

По всей видимости, именно эти интересы и лоббирует новый законопроект, который направила в Минстрой ассоциация «ЖКХ и городская среда».

Документ, в частности, предполагает внесение изменений в 157 и 158 статьи Жилищного кодекса РФ, а это по факту означает, что новый собственник должен будет гасить долги старого собственника жилья при их наличии не только за капремонт, но и вообще за все коммунальные услуги — управление, содержание, текущий ремонт общего имущества во многоквартирном доме, а также электро-, водо- и теплоснабжение. Его авторы полагают, что Минстрой документ поддержит, поскольку считает необходимым решать вопрос по коммунальным задолженностям в момент продажи жилья.

Однако у юристов и экспертов рынка недвижимости на это счет иное мнение. Ранее «СП» осветило его общую суть, теперь же дело за деталями.

При совершении законной гражданско-правовой сделки, отметил сотрудник адвокатского бюро «Щеглов и партнеры», адвокат Вячеслав Шляго, в силу первого абзаца п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускается в том числе и «злоупотребление правом», при этом критерии, по которым возможно определить такие случаи, равно как и критерии добросовестности продавцов, отсутствуют.

— По сути, недобросовестный продавец сможет скрыть различного рода «подводные камни» вроде наличия зарегистрированных лиц по адресу продаваемой квартиры или же наличия различного рода обременений в виде залога, ареста и так далее.

Что же касается непосредственно долгов за коммунальные услуги, то их оплата является в силу пункта 1 и подпункта 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанностью исключительно собственника объекта недвижимости, в том числе и квартиры. При осуществлении сделки купли-продажи квартиры, как я уже говорил выше, продавец обязан действовать добросовестно и не злоупотреблять своими правами.

Но если законодатель введет такую норму, которая будет позволять продавцу квартиры «переводить» коммунальные долги на покупателя, то риск злоупотребления правами возрастет.

В результате возникнет ситуация, при которой собственник квартиры, продавец, сможет, с одной стороны, игнорировать счета на оплату коммунальных услуг и, с другой стороны, произвести сделку купли-продажи при наличии коммунальных долгов, которые перейдут к покупателю.

Таким образом, продажа квартиры собственником, у которого могут быть и многомиллионные коммунальные долги, может обернуться для покупателя квартиры, нового собственника квартиры, наличием коммунальных долгов, которые он, как собственник, обязуется погасить. Такая законодательная инициатива в условиях российской действительности неминуемо приведет к образованию у нового собственника жилья коммунальных долгов, к которым он не имеет никакого отношения.

— Надеюсь, данный законопроект не найдёт поддержки, — поделилась своей точкой зрения с «СП» директор Центра финансовой культуры, юрист Елена Феоктистова. — Ведь он не только вызовет массовые судебные тяжбы, но и в целом противоречит Конституции РФ, а также принципам гражданского права и гражданского процесса.

«СП»: — Поясните вашу позицию.

— Напомню, взыскание долга и доказывание его наличия — обязанность кредитора как участника правоотношений. В отношениях по обслуживанию жилого помещения таковых два — собственник жилого помещения и ресурсоснабжающая организация или ее представители в виде управляющей компании или ЖЭКа.

У каждой стороны по Гражданскому кодексу есть право обратиться за защитой своих прав в суд, если сторона считает, что право нарушено. Если суд подтвердил наличие долга, то задействуются правовые инструменты по его взысканию — обращение к службе приставов, которые будут осуществлять взыскание в принудительном порядке.

И вот этот принцип в данном законопроекте нарушается полностью. По сути, пострадавшая сторона — кредитор — не осуществляет действий по взысканию долга, а перекладывает ответственность на покупателя, который не был участником правоотношений и не может нести ответственность за долги, которые он не создавал. Ведь есть статья 401 ГК РФ, которая закрепляет наличие вины за нарушение обязательств. А какая вина у нового владельца?

Ответственность, напомнила Елена Феоктистова, должна наступать только при наличии вины и только для участников правоотношений. Если же сторона не являлась участником, то и ответственность за погашение долга она нести не может.

Если ситуация с массовыми долгами настолько плоха, рассуждает она, то в первую очередь нужно ставить вопрос перед кредиторами и судебными приставами о том, почему они не осуществляют действий по принудительному взысканию. Ведь можно накладывать аресты на банковские счета, видя, когда прошла сделка, чтобы закрыть долг продавца принудительно, а не за счет нового владельца недвижимости.

Чтобы коммунальные долги прежнего собственника недвижимости не повисли неподъемным грузом на плечах нового, последний еще на стадии подготовки к сделке купли-продажи должен прояснить этот момент, подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

— Обратите внимание, у кого вы покупаете жилье, — советует она. — Пожилые люди в силу возраста и, к сожалению, часто из-за плохого финансового положения могут быть должниками. Квартиры с большим числом собственников также в группе риска — кто-то из них может не жить в квартире и считать, что платить не обязан, такие споры могут длиться годами.

Поэтому у риелтора или владельца квартиры нужно запросить актуальные справки о состоянии лицевых счетов по всем видам коммунальных расчетов.

Если хозяин квартиры хочет заплатить долг, но не может из-за нехватки денег, можно договориться о снижении цены договора купли-продажи на сумму долга. Правда, в этом случае лучшее лично заплатить долг или проконтролировать этот процесс.

Есть в законодательстве возможность официально перенять долг прежнего владельца квартиры. Для этого в договоре купли-продажи прописывается примерно так: «стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме N рублей, обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру».

Как только вы зарегистрировали право собственности, сразу же перезаключайте договоры на поставку услуг с управляющей компанией и коммунальными службами.

Если же коммунальщики начали донимать вас требованиями заплатить по чужим долгам, закажите выписку из ЕГРН о дате регистрации собственности, а также информацию о состоянии вашего лицевого счета. Не помогло? Пишите жалобы в Роспотребнадзор, Жилищную инспекцию и прокуратуру. То, что делают чересчур настойчивые коммунальщики, очень сильно напоминает то, что в уголовном праве вообще-то называется вымогательством.

Источник

Яндекс.Метрика